등기부 등본 보는 법과 용어 설명

등기부 등본은 부동산 거래 시 필수적으로 확인해야 하는 문서입니다. 등기부 등본의 발급과 보는 방법과 등기부 등본에 포함된 다양한 용어의 뜻을 이해할 수 있도록 알아보겠습니다.

등기부등본확인방법-용어 알아보기

등기부 등본발급 하는 곳

• 등기부등본은 동 주민센터에서 발급받으실 수가 없습니다.
• 시·군·구청 등 공공장소에 무인 등기부등본발급기를 설치되어 있으며 민원인이 등기소를 직접 방문하지 않고도 가까운 시·군·구청에서 등기부등본을 발급받을 수 있습니다.
• 신청서에는 등기부 등본을 발급받고자 하는 부동산의 세부 정보를 기재해야 합니다.
• 수수료를 지불하고 신청서를 제출하면 등기부 등본이 발급됩니다.

등기부등본이란?

등기부부 등본의 본래 명칭은 등기사항전부증명서입니다. 부동산의 주소, 면적, 임대인, 저당권자 등의 권리관계를 확인할 수 있는 공적인 서류입니다. 집의 소유자가 누구인지, 근저당등 권리관계와 빚의 규모가 파악 가능합니다.

등기부등본에서 확인할 수 있는 것

• 등기부등본에서는 임대인=소유주가 누구인지, 빚이 얼마나 많은지(근저당권 등), 혹시 누군가의 보증금을 떼어먹은 전적은 없는지(임차권) 등의 정보 확인.
• 등기부등본은 계약하기 전에도, 계약 이후 잔금을 치르기 직전에도 반드시 확인 : 내가 입주하기 전에 임대인이 나와 계약한 집을 담보로 빚을 지거나, 아니면 매매를 해버릴 수도 있기 때문입니다.

※아파트, 오피스텔과 같은 집합건물은 '토지'와 '건물'을 하나의 등기부등본에서 함께 확인 가능

※다가구주택, 다세대주택, 단독주택 등 집합건물이 아닌 경우라면 토지에 대한 등기부등본도 함께 확인해야 합니다.

건물의 등기부등본이 깨끗해도 토지 등기부등본이 복잡한 경우도 있습니다. 등기부등본은 임대인이 아니어도 누구나 인터넷등기소에서 발급 또는 열람할 수 있으니 확인하세요.

※임차권자가 임차권등기를 아직 마치지 못한 경우에는 등기부등본에 적히지 않을 수 있습니다. 이 경우, 전입세대 열람내역, 확정일자 부여 현황 등으로 확인해야 합니다.

대법원 인터넷 등기소 바로가기

등기부등본 확인방법

등기부등본 확인방법1

ⓛ건물의 주소를 확인하세요. 여기 등기부등본에 적힌 주소는 계약서에 적힌 주소와 같아야 해요. 내가 303호에 입주하는데, 301호의 등기부등본을 보여줬다? 삐- 다시 보여달라고 하세요.

등기부등본에 적힌 주소는 계약서에 적힌 주소와 같아야 합니다.

 

②건축물의 용도를 확인하세요. 근린생활시설 같은 경우 주거용 건물이 아니기 때문에 전세자금 대출이 어려울 수 있으니, 집 알아볼 때 유의하세요!

근린생활시설이란?

주거 지역 주변에 위치한 상점, 음식점, 학교, 병원 등 생활에 필요한 시설을 의미합니다. 주택과는 달리 상업적인 용도로 사용되는 건물입니다. 예를 들어, 아파트 단지 주변에 있는 상가나 커뮤니티 시설이 근린생활시설에 해당합니다.

 

③전유 부분, 즉 건물에서 빌리려는 부분의 면적을 확인하세요. 임대차 계약을 할 때도 여기에 적힌 만큼의 면적을 기재해야 해요.

전유 부분이란?

주택이나 건물에서 개별 소유자가 소유하고 있는 부분을 의미합니다. 예를 들어, 아파트의 경우 각 세대마다 소유한 면적이 전유 부분에 해당합니다. 이는 공동 소유물인 공용 부분과 구분됩니다. 전유 부분 면적은 등기부등본이나 임대계약서 등에서 확인할 수 있습니다

 

④대지권이 있는지 확인하세요. 대지권이란 전유 부분의 소유자, 즉 임대인이 땅에 대해 가지는 권리를 말해요. 만약 임대인에게 대지권이 없다면 주택의 가치가 하락할 수 있으니 주의해야 해요.

대지권이란?

전유 부분의 소유자인 임대인이 땅에 대해 가지는 권리를 의미합니다. 임대인이 대지권을 가지고 있지 않다면 주택의 가치가 하락할 수 있으므로 주의해야 합니다.

⑤별도등기란 토지에 특이사항이 있다는 사실을 뜻해요. 별도의 권리가 설정되어 있는 거죠. 이렇게 별도등기라고 표기된 경우에는 토지 등기부등본을 따로 확인해봐야 합니다.

별도등기란?

토지에 특정 권리나 제약사항이 설정되어 있다는 뜻으로, 별도등기로 표기된 경우에는 토지 등기부등본을 별도로 확인해야 합니다.

등기부등본 확인방법2

ⓛ소유권 보존이란 처음 건물을 등기한 날짜예요. 건물이 언제부터 사용되었는지를 알 수 있어요.

 

②‘갑구’의 표에서 가장 아래에 적힌 소유자가 현재 집을 가진 소유자이고, 나와 계약할 수 있는 임대인이에요. 소유자의 이름과 주민등록번호, 거주지를 잘 확인하고 내가 지금 계약하려는 집의 임대인의 인적사항과 비교해 보세요. 당연히 계약서에도 동일한 사람의 인적사항이 적혀 있어야 해요.

 

③갑구에는 소유권을 제한하고 있는 조건도 확인할 수 있어요. 압류, 가압류, 강제 경매개시결정, 신탁 등이 바로 그러한 경우예요. 이럴 때는 전문가와 함께 정확한 사실관계를 파악해야 해요. 특히, 신탁 관련 내용이 있다면? 신탁 회사 동의 없이는 임대인이 임대차계약을 할 수 없거든요. 꼭, 하나하나 확인해 보세요.

 

• 압류: 임시적으로 소유권이 제한되는 조치로, 등기부등본에 압류가 기재되면 해당 부동산에 대한 처분이 제한됩니다
• 가압류: 소유자에 대한 채권자의 청구에 따라 소유권이 제한되는 조치입니다.
• 등기부등본에 가압류가 기재되면 해당 부동산에 대한 처분이 제한됩니다.
• 강제 경매개시결정: 법원에서 채무자의 미납 채무로 인해 부동산이 강제 경매로 처분되기 위해 결정한 조치입니다. 등기부등본에 강제 경매개시결정이 기재되면 해당 부동산이 경매 절차에 진입한 것을 의미합니다.
• 신탁: 자산을 신탁하여 신탁인이 지정한 목적을 위해 관리하고 운용하는 것으로, 부동산 신탁은 부동산을 신탁하여 그 수익을 신탁인이나 수익자가 수취하도록 하는 것입니다.

등기부등본 확인방법3

①을구에는 소유권 이외의 권리가 표시돼요. 근저당권이 없는 경우에는 이곳이 비어 있어요. 이 집에 빚이 많은지, 지금 누군가의 보증금을 돌려주지 않아서 ‘임차권’ 설정되어 있지는 않은지 등을 볼 수 있어요. ‘말소사항 포함’으로 등기부등본을 열람 및 발급하면, 과거의 이력도 볼 수 있어요.

 

임차권이란? 부동산을 임차하는 권리를 말합니다.

 

②채권최고액이란 근저당권자가 임대인에게 받아낼 돈의 최대 금액이에요. 보통은 빌린 돈의 120%를 채권최고액으로 설정해요. 여기에 적힌 근저당권 채권최고액과 임차보증금의 합을 계산하여 집이 경매에 넘어갈 경우를 생각해봐야 해요.

 

채권최고액이란? 채권자가 채무자에게 요구할 수 있는 최대 금액을 말합니다.

 

③보통의 경우 ‘채무자’로는 임대인(=소유주), ‘근저당권자’로는 돈을 빌려준 금융기관 혹은 개인이 적혀요.

 

근저당권자란? 부동산에 대한 담보권을 가지고 있는 채권자를 말합니다. 쉽게 말하면, 근저당권자는 대출을 주고 그 대출에 대한 담보로 특정 부동산을 가지고 있는 사람이라고 할 수 있습니다.

예를 들어, 어떤 사람이 주택을 구매하기 위해 은행으로부터 대출을 받았을 때, 은행은 그 주택을 담보로 대출을 주게 됩니다. 이 경우 은행은 그 주택에 대한 근저당권자가 됩니다. 즉, 대출금을 상환하지 않을 경우 은행은 그 주택을 매각하여 대출금을 회수할 수 있습니다.

근저당권자는 부동산에 대한 담보권을 가지고 있기 때문에, 채무자가 채무를 이행하지 않을 경우 해당 부동산을 매각하여 채무를 상환받을 수 있는 권리를 가지게 됩니다. 이를 통해 근저당권자는 대출 등에 따른 위험을 줄이고 대출금을 보장받을 수 있습니다.

마치며

등기부 등본 보는 법과 용어에 대해 알아보았습니다. 등기부 등본은 부동산 거래에 있어서 필수적인 정보를 담고 있으므로, 부동산 거래를 위해 등기부 등본을 확인하는 방법과 용어 설명에 대해 이해하는 것은 매우 중요합니다. 등기부 등본을 신청할 때에는 정확한 정보를 기재하고 발급된 등기부 등본을 신중하게 분석하여 부동산 거래에 도움이 되기를 바랍니다.

 

출처- 안심전세포털