전세금 반환 전입신고와 확정일자의 효력, 대항력과 우선변제권의 개념과 필수 체크사항

전세 계약을 할 때 세입자의 전세금 반환을 보장받기 위한 대항력과 우선변제권의 개념을 이해하고 대항력과 우선변제권의 뜻, 전입신고와 확정일자의 효력과 전세사기 예방을 위해 필수적인 체크사항에 대해 알아보겠습니다.

전세금 반환보장을 확보를 위한 필수 체크사항

 

전입신고와 확정일자의 효력이 발생하는 시점

★필수 체크사항

이사와 전입신고 (대항력 확보), 확정일자 (우선변제권 )를 받았더라도 확정일자는 바로 당일에 효력이 발생하지 않습니다.

예를 들어 1월 1일에 전입신고와 확정일자를 받았다면 다음날인 1월 2일부터 확정일자의 효력이 생기게 됩니다.
잔금 당일 등기부등본을 확인하자 전입신고와 확정일자를 받았더라고 확정일자는 다음 날 0시부터 효력이 생기니 잔금당일에도 우선변제권 효력이 당일에는 없으니 잔금을 치른 당일에도 등기부등본을 확인하여 혹시라도 권리에 변동이 있는지 확인이 필요합니다.

 

전입신고와 확정일자 온라인 신청하기 ​

전입신고 하기

1. 정부 24 홈페이지 2. 검색창에 전입신고 3. 신청하기 클릭 4. 거주지, 개인정보 입력

 

정부 24 홈페이지 바로가기

 

확정일자 받기

1. 인터넷 등기소 홈페이지 2. 화면 우측 확정일자 클릭 3. 열람 발급에서 발급하기 클릭

 

인터넷등기소-홈페이지

 

 

전세금 반환 보장을 위한 대항력과 우선변제권 확보

전세 계약을 할 때 전세금 보호를 위해 알아야 할 필수 체크사항들이 있습니다. 대항력과 우선변제권의 중요성과 전입신고 및 확정일자를 받는 과정에서 반드시 체크하고 확인할 사항을 보겠습니다.

대항력이란?

• 대항력은 세입자가 유사시 제삼자에게 임대차 관계를 주장할 수 있는 법적 권리를 의미합니다.
• 주택의 소유주 변경이나 경매로 넘어갈 때, 세입자가 계약상의 보증금과 기간을 법적으로 보호받게 해 줍니다.
• 대항력을 확보하기 위해서는 부동산의 점유와 전입신고, 확정일자 두 가지 요건이 필요합니다

대항력 확보를 위한 전입신고

• 전세 계약을 체결한 후, 세입자는 반드시 전입신고를 해야 합니다.
• 전입신고는 임대차 계약이 성립되었음을 증명하고, 임대인(집주인)의 재산에 대한 세입자의 권리를 주장할 수 있는 법적 근거가 됩니다.
• 만약의 경우에 임대인이 계약을 이행하지 않을 경우, 세입자의 권리를 보호할 수 있는 방어 수단이 됩니다

우선변제권이란?

• 주택임대차보호법상 임차인(세입자)이 보증금을 우선 변제받을 수 있는 권리를 말합니다.
• 임차인이 확정일자를 받은 경우에 임차인의 주택이 경매에 넘어갈 경우에 다른 후 순위의 권리자 보다 먼저 보증금을 반환받을 수 있는 권리입니다.

우선변제권과 확정일자

• 확정일자는 세입자가 전세금을 우선적으로 돌려받을 수 있는 권리로 우선변제권이 됩니다.
• 임대인이 후 순위로 근저당권을 설정하더라도, 확정일자를 받은 세입자는 그보다 높은 우선순위를 가집니다.
• 임대인의 재산이 경매에 넘어갈 경우, 전세금 반환을 보장받기 위한 중요한 절차입니다.

계약서에 "특약 사항 "추가의 중요성

• 임대차 계약 후에 확정일자와 전입신고가 완료되기 전에 임대인이 대출을 받아서 은행이 권리가 우선순위가 되면 무슨 소용이 있을까? 불안하겠죠. 그래서 계약서에 특약 사항을 추가하는 것입니다.
• 전세 계약을 할 때 "임대인은 세입자가 전입신고와 확정일자를 받기 전에는 대출을 받지 않는다"는 내용의 특약을 반드시 포함시켜야 합니다.
• 이 특약은 임대인이 세입자의 권리를 침해하는 행위를 제한하며, 전세금을 보호하는 데 근거가 됩니다.

마치며

전세 사기를 예방하기 위해 전세금 반환을 보장받을 수 있도록 대항력과 우선변제권 확보가 필요합니다. 전입신고와 확정일자에 대해 반드시 주의하고 체크하고 확인할 사항들을 잘 이해하고 도움이 되시길 바랍니다.

 

 

관련글 보기

등기부 등본 보는 법과 용어 설명

전세사기 특별법, 피해자 지원 및 기준 사기예방 체크리스트

악성임대인 조회하고 전월세 사기 예방하기

2024년 1인가구 전월세 안심계약 도움서비스: 신청 방법 및 이용 안내

2024년 1인가구 전월세 안심계약 도움서비스: 신청 방법 및 이용 안내